如何激活楼市需求？
编者按 综合国家统计局和市场研究机构数据来看，今年上半年核心城市楼市已呈现企稳迹象，但全国市场信心仍在修复中，下半年走势需观察政策持续性和需求释放情况。本期地产周刊聚焦“如何激活楼市需求”，进一步促进房地产市场止跌回稳。
■中国经济时报记者 周雪松
众所周知，楼市已经进入买方市场，买房达成的主要条件：一是愿意买；二是买得起。当前房价普遍回到几年前，购房成本下降了很多，但是楼市需求为何仍不太活跃？下一步如何激活楼市需求？
接受中国经济时报记者采访的业内人士和专家认为，楼市的主要问题归根到底是信心和收入的问题。整体需求不足的核心原因是居民对于收入与房价预期疲软，可以从增强城市吸引力、提升项目功能服务、加大政策支持力度三个方向刺激楼市需求。
可从三个方向刺激楼市需求
中证鹏元工商企业评级部评级董事郜宇鸿对中国经济时报记者表示，整体来看，今年上半年楼市结构性分化加剧，一、二线城市表现稳健，新房销售面积同比小幅增长，而三、四线城市持续低迷；产品结构上，改善型需求主导市场，120平方米—144平方米户型是核心城市上半年销售的关键增长点；二手房市场延续了“以价换量”趋势，百城二手房价连续38个月下跌，上半年累计跌3.6%，一线城市跌幅较小，但挂牌量高企下成交仍然依赖降价。
记者在采访中也发现，在一、二线城市有购房需求的人仍然较多，但普遍认为房价还是太高，如何供给普通百姓买得起的房子，是楼市供给侧结构性改革亟待解决的问题。
中证鹏元指出，上半年市场的局部修复主要是由于优质地块和优质项目的入市，而整体需求不足的核心原因是居民对于收入与房价预期疲软，一方面，居民收入恢复缓慢，购房信心不足，部分购房者转向观望；另一方面，二手房持续降价也会进一步拖累新房价格预期。
郜宇鸿认为，“以价换量”这一市场特征仍将延续，尤其是二手房市场更是如此。新房市场因核心城市优质项目入市价格结构性微涨，但非核心区域受制于高库存压力和需求端的疲软，仍需降价促销。
原泛华集团副总裁，北京智孵科融产业运营公司执行董事汪传虎在接受中国经济时报记者采访时表示，当前中国房地产行业正步入深度调整期，去泡沫还在过程中，提振信心确非易事。不过，可以从增强城市吸引力、提升项目功能服务、加大政策支持力度三个方向刺激楼市需求。
“有吸引力的城市需要好项目来承载人才，好项目需要好政策来支持落地和需求释放，好政策也需要城市和项目的吸引力才能发挥最大效果。”他说，城市吸引力和项目品质的提升是长期工程，需要持续投入。政策调整应着眼长远稳定，避免“大水漫灌”式的短期刺激。
他强调，刺激需求不等于只刺激购房。还应大力发展租赁市场（尤其是保障性租赁住房），让新市民、年轻人有更多、更好的居住选择，也是稳定楼市、支撑城市发展的重要一环。
在汪传虎看来，激活楼市需求的核心在于，打造人们“愿意来、留得住”的城市，提供“住得舒心、用得放心”的“好房子”，再辅以“门槛合理、预期稳定”的政策环境。“这需要政府、企业、社会多方共同努力，回归居住本质，构建房地产健康发展的长效机制。”
全面回暖需居民收入预期改善
针对楼市存在的信心和收入不足的问题，业内人士和专家认为，可以通过稳定就业、增加居民收入以及推动收入分配制度改革等综合施策解决，针对部分重点群体买房困难的问题，可以给予政策扶持。
中国人民银行研究员宋泓均在接受中国经济时报记者采访时认为，刺激楼市需求，需要多维度政策协同，既要解决短期市场低迷问题，也要构建长期健康发展的制度基础。
短期刺激需求，需要降低购房门槛与成本。建议个税抵扣升级，给予新婚夫妻适当财政或金融支持。对大学生就业的企事业单位和政府文教卫生机构，配套房地产优惠购房指标。
中期要加强预期管理，重建市场信心。同时应优化土地供给，允许将闲置商业用地转为保障性住房用地。
长期则须深化制度变革，构建新供求关系。建议大力发展保障性住房，推行“先租后买”产权衔接，深圳共有产权房五年后可转商品房模式可资借鉴。也可以推行“累计租金购房”模式，租房者每月付租金，当租金累计到房产价值后变性为分期付款购房。还可以要求上规模的企事业单位，配备一定比例的宿舍。
在宋泓均看来，新加坡组屋模式、德国租赁主导模式都值得中国借鉴，前者组屋价格仅为商品房价格的1/3，后者限制租金涨幅。要吸取日本楼市泡沫教训，避免货币政策过度宽松引发泡沫，保持房贷收入比小于35%较为适宜。
他强调，促进楼市复苏需要从“救项目”转向“救需求”，通过降低居住成本、消除交付风险、重塑人口红利三维发力。要让新市民“租得起、买得到、住得稳”，而非重复刺激投机需求。
郜宇鸿预计，下半年市场仍然延续分化行情，核心城市具有产品力的“好房子”项目仍具韧性，三、四线依赖政策托底，但反弹乏力。下半年楼市将持续“弱复苏+强分化”的格局，短期内核心城市或率先企稳，但全面回暖仍需居民收入预期改善。
有房企相关人士对中国经济时报记者表示，本轮楼市调整周期可能比较长，五年内恐难复苏。不过，郜宇鸿的看法相对乐观。
“目前楼市正在结构分化中逐步见底，一线及强二线城市或因政策持续加码在2025年底前企稳；三、四线城市需更长时间消化库存，可能延至2026—2027年。”郜宇鸿说。
惠誉评级亚太区企业评级董事石露露对中国经济时报记者表示，目前市场的复苏主要得益于高能级城市购房者信心的恢复，尤其是改善性需求释放。持续出台的支持性政策在经济不确定性依然存在的背景下，提振了房地产销售。
“我们预期下半年或将维持二季度表现，呈现量价微跌态势杠杆炒股，但鉴于年初至今的表现，我们认为全年销售有望好于惠誉此前的预期。”石露露说。
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